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      本周中央政治局会议定调下半年经济工作，是这样描述房地产的：促进房地产市场平稳健康发展。近年一直强调的“加强房地产市场调控”的提法突然消失了，这引发了市场的各种猜测和解读。

      目前距离今年2月的“新国五条”才5个月，新国五条是在重申以限购、限贷为核心的调控政策上打击投资投机性购房。

      单看对价格的影响，限购令似乎目前在一个领域是有效的，那就是香港的奶粉限购令。虽然价格本非调控目标，却作为副产品出现今年3月开始限购后，香港市场的奶粉4月就开始降价，到7月底普遍降价10%以上，有的降价20%。限购令在另一个领域是失败的，那就是国内部分大中城市的房产限购令。虽然直接将价格作为调控对象，但限购后房价却不跌反涨。限购政策最早最严厉的地方是北京市，该市6月份商品房价同比涨幅高达16.7%，居全国之首。

      考虑到婴幼儿奶粉作为生活必需品的色彩，不得不说半年时间20%的降价幅度十分惊人。同样是限购令之下，奶粉能降价，房产为何不会降价反而上涨？要知道，房地产业一直声称“刚需”是楼市价格坚挺的主要原因；要是他们说的是真的，那就和奶粉有了可比性。

      解答这个问题之前，咱先从政策后续动作开始观察。最近看到香港特区政府针对奶粉限购令左右摇摆，其官员不时放风说准备取消限购令。香港一向以自由贸易精神为其核心价值，出台罕见的限购令不得不解释一番：这是为了应对日渐频繁的“奶粉荒”，并打击猖獗的“水货”走私客。特区政府之所以接连放风要取消限令，主要是限奶令快速见效，同时奶粉商反对声浪加大了奶粉滞销、价格直降、业界强烈反对。行政力量的原意是调节市场上商品的稀缺情况，商品积压、价格下降，已经体现了市场新的面貌。

      再说内地针对部分房价过快上涨的大中城市楼市限购令，调控想要达到的效果是：即使楼市不降价，也不该继续大涨。结果是房价继续大涨，几乎绝大部分城市房价创历史新高。

      同样是调控市场供需，同样是限购令，不以价格为目标的奶粉政策却重挫销量和价格；以价格调控为目的的楼市政策却偏偏不能让价格下降，到底为什么？

      有意栽花花不开，无心插柳柳成荫，貌似只能这样解释了。如果硬要说，那还有一种解释，香港实施奶粉限购令后两天时间，特区有关部门就拘捕了45人；作为国家最重要的调控政策之一，房地产市场调控执行得怎样？内地实施楼市限购令的城市，听说过什么严厉处罚？新国五条有多少省市出台了具体细则？又有多少是具有可行性，又有多少真正执行了？

      最后提一下，香港去年以来也在调控楼市，今年房价渐有下降势头。用的方法看起来比较单调，就是提高印花税税率。这方法国内宏观调控也用了啊。同样是打击楼市过度投机，看看香港怎么实行的：去年10月起，购房半年内转手的，额外印花税率为20%；两年至三年转手的，也收10%额外印花税。炒房者如果预期短期房价涨幅低于10%、20%，自然不想炒了。外来投资者炒高楼价的问题，香港也遇到了，内地人士购房比例近年急剧上升；特区政府也采取了变相的限购措施，那就是非香港户籍人士购房要交更高的额外印花税。

      调控政策出台后，香港也遇到了各种利益集团硬抗政策调控、打各类擦边球的情况，特区政府的办法是今年2月起将购房印花税翻倍。如大家所见，香港房价在今年3月见顶，逐步回落。所谓调控，特别是多轮调控之后还没有效果，甚至反效果，从逻辑上推断，无非三种原因：政策准心失调、执行不力、调控之时就成分不足。

      股市今年一直担心楼市出现更紧张的政策，A股主流板块房地产股的活跃度大减。不过，这几天地产股又重新活跃，无疑是减轻了政策顾虑。事实上，从楼市屡屡调控却从未出台打击投资性购房的核心武器可以看出，房地产泡沫最终的破灭很可能来自市场本身当城镇化率上升空间已小、市场供大于求的局面无法化解之时。也就是说，一旦破灭就是崩盘式下跌，具体情形可参照当年日本泡沫的破灭。在此之前，房地产板块或许还有数年好日子可过。