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      在香港黄埔花园的一家中介代理公司门前，已经徘徊多时的黄女士显得有些苦恼，“500多万的单位已经卖得差不多，听中介介绍，有同一类型单位的价格在一周之内就降了1%，但同样的价钱已经找不到类似的单位。”她向记者强调，对政策降房价不抱太大希望，“香港楼市还是市场主导，要买的还是会买。”

　　香港政府全面提升印花税的政策已实施一个月，多家银行陆续提高住宅按揭贷款利率。重拳之下，李嘉诚旗下的长实已率先降价。然而，多位香港人士表示，在目前的市场环境下，调控政策的效果难以预料，市场恐怕将再现“先冷后热”的走势。

　　价格战难形成

　　“沙田第一城的成交量在纪录中创下新低，近期有二手房卖家担心市场观望情绪会加大，导致交易受阻，因此，业主不惜降价。”香港沙田第一城某中介代理公司工作人员梁先生向记者表示。

　　记者从沙田其他楼盘的代理公司了解到，该区在成交量减少的同时，楼价的降幅达到5%至8%。

　　“此前，长江实业旗下的楼盘带头降价，不少业主担心这会令香港楼市发生价格战，但是沙田区域并未形成价格战的气氛，早前卖家的盈利空间较大，目前这部分的盈利空间稍有收窄。”梁先生称。

　　不久前，长实旗下位于九龙荔枝角发展项目“一号·西九龙”的20个单位推出折扣优惠，平均减价幅度逾10%，优惠包括双倍印花税回赠以及10%楼价折扣，个别单位最高减17.4%。

　　在香港出台调控楼市“连环招”的期间，中原地产研究部数据显示，黄埔花园成为调控期间升值空间最大的楼盘，平均每套成交房屋升值为1.2倍，被业内称为“最赚钱楼盘”。

　　“黄埔花园二手楼交易有所减弱，看楼的客户也在减少，观望情绪更浓。有担心市场变冷的业主在推货期间选择降价出让，但降价幅度不大，也不存在折价买卖的情况。”黄埔花园周边一家中介代理公司经纪人蔡先生告诉记者。

　　“先冷后热”或重现

　　担任销售代理的蔡先生表示，虽然市场成交减弱，但他所接触的投资客依然看高香港楼市。

　　“即使是收益空间收窄，获利依然很可观。”利嘉阁分析人士对记者称。

　　利嘉阁近日的成交记录显示，东涌映湾园一套单位的业主开价830万港元，最终降价64万港元成交。卖方在2010年4月以530万港元购入该单位，近日成交后账面获利236万港元，赚幅约45%。美联物业近日成交记录显示，将军澳蔚蓝湾畔一套单位以575万港元成交，卖方在2004年买入，楼价飙升1.9倍。

　　有业内人士分析，历年香港调控政策实施一段时间后，楼市均会呈现出“先冷后热”的情况。香港楼价高涨的基本要素未曾改变，因此，“先冷后热”的局面会重现。

　　“对于楼市而言，即使房贷利率有所提高，香港楼市依然会保持低息环境，卖家手中囤货的成本未有大幅提高。”蔡先生分析。香港金管局去年底向立法会提供的数字显示，新批按揭供款只占借款人月收入36%，整体利率上涨并未对卖家长期持有房源形成很大压力。

　　香港全面提升印花税政策对售价在500万港元的中档价位住宅销售影响不大，对售价在1000万至3000万港元以上的中高档住宅影响较大。

　　业内人士王永伟表示，近日有开发商带头减价，但影响甚微，目前同区楼盘的新盘价格并未低于同区二手楼价格，新盘价格与二手楼价格相互竞争下降的趋势也未出现。

　　瑞银投资研究部发布报告称，香港政府“连环招”短期将削弱买家热情，预计地产商可能推迟发售原定未来几周推出的项目。

　　“房企还是有办法应对。”新鸿基地产元朗新盘项目的销售主管表示，该盘将780个单位分拆销售，分层推广不同类型的单位，以适应新政。此外，记者从新盘“粉岭逸峰”了解到，该盘也延迟大户型入市，先推出小户型单位。

　　此外，香港政府取消了已实施了14年的勾地制度，从地产商手中重新夺回卖地的主导权。业内人士分析，香港政府希望通过增加土地供应，缓解楼市“供不应求”的局面，然而成效难以预料，未来一两年市场的新增房屋供应依然处于偏低水平。