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     由于热钱流入，使得不少人质疑近日香港房价上涨，与这因素有关。陈德霖同意，楼市是本港最大风险来源。他指出，从来未见过一个只升不跌的周期，并认为楼价将持续上升的假设是错误的。

     他指出，香港现时的息率有很大的上升空间，即便目前按揭供款比率，较1997年为低，但楼市涉及的风险不比当年为少。

     陈德霖举例说明，目前楼宇按揭息率是2.3%，是历史中低位，如果业主要承做一个30年期的按揭，未来息率走势将是上升空间较大。他又假设按揭借款100万港元，还款25年，以2.3%的利息计算，每年还款额4400元，但以1997年的12%息率水平计算，则还款额逾一万元，足见息率变化的影响力，所以市民买房要量力而为。

     陈德霖又指，经过金管局出招后，现时平均按揭借贷为楼价的55%，远低于09年9月调控前的64%，反映市民买楼已多付首期，同时使得银行承担的风险相对减少，同时供款占家庭收入比率亦由41%降至36%，这反映推措施调节楼市措施的成效。

     外围经济方面，陈德霖指出，香港是完全开放型经济，容易受外围影响。虽然近期欧债危机稍为缓和，但美国方面仍有很多隐忧。他指出，如果财政悬崖的问题不能解决，将使得美国经济明年收缩0.5%。

     他指出，仍要观察美国联储局第三轮量化寛政策，但联储局日后如何退市，难度是十分高。他指出，美国家庭因为房地产市场泡沫，使得按揭负债仍偏高，目前仍然处于减债阶段，因此消费增长不会太快。

     至于欧洲方面，他指未来欧洲国家紧缩政策及财政改革仍须有很大决心去进行，不过当地银行进行去摃杆化及减少信贷，都有机会影响经济复苏进度。